Наш опыт в сфере недвижимости охватывает участие в сделках на сумму, превышающую 1 млрд. дол. США, включая коммерческую и жилую недвижимость с участием как американских, так и зарубежных компаний и физических лиц.

Спектр наших услуг в операциях с коммерческой недвижимостью охватывает все аспекты коммерческих и корпоративных сделок, коммерческие арендные договора, предпринимательское право, налоговое право и коммерческое финансирование. Мы состоим в деловых отношениях с большим количеством компаний-застройщиков и корпоративных клиентов, включая ряд международных компаний, работающих с недвижимостью, застройщиков в области розничных торговых центров и некоторых крупных застройщиков в штатах Нью-Йорк и Нью-Джерси.

Мы работаем с каждым клиентом в сделках с коммерческой недвижимостью индивидуально, чтобы с помощью бухгалтеров и финансовыx советников создать соответствующую структуру и заключить сделку на самых благоприятных условиях для клиента. Наш опыт в области сделок с международной недвижимостью охватывает почти каждый класс активов в США и большинстве европейских стран. Мы построили всемирную сеть деловых отношений и можем предоставить свою помощь клиентам с заключением сделок во многих странах и юрисдикциях.

Мы часто работаем с клиентами по вопросам покупки и продажи  коммерческой и многофункциональной собственности. Мы также представляем интересы как строительных фирм, так и агентов по земельной собственности, размер которых варьируется от малых застройщиков жилой недвижимости до крупных многомиллионных строительных компаний. Будь то договора купли или продажи, документы на подтверждение права собственности, договора аренды, компании в сложном финансовом положении, непредвиденные обстоятельства в области финансирования, или создание компании с долей собственности в недвижимости, мы уделяем каждому клиенту индивидуальное внимание в каждой конкретной ситуации.

Мы также глубоко знаем все тонкости проведения сделок с международными покупателями и продавцами, которые подпадают под Закон о налогообложении иностранных инвестиций от 1980 г. (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA), а также раздела 1031 налогового кодекса про сделки с отложением платежа налога (1031 Tax Deferred Exchanges).

Наш опыт в сфере жилой недвижимости охватывает всевозможные вопросы, касающиеся жилой недвижимости, включая сделки по продаже, покупке, аренде жилого жилья любого типа собственности, в том числе одно- и многосемейные дома, кооперативные квартиры, кондоминиумы, здания и земли. В наших офисах ежегодно заключаются сотни сделок по покупке и продаже жилой недвижимости. Мы понимаем что процесс заключения сделок с недвижимостью может быть неясным и озадачивающим, и мы обещаем сделать всё возможное, чтобы обеспечить плавное протекание этого процесса. Наши специалисты всегда идут в ногу с новыми требованиями законодательства.

Зачем Вам нужен юрист при покупке недвижимости?

Нужен ли мне юрист? Я могу купить автомобиль или 100 акций без юриста. Почему бы не купить одно- или двухсемейный дом?

Покупка дома может стать не только самой значительной и крупной покупкой, которую вы когда-либо совершали, она также затрагивает законодательство о недвижимости, которое является уникальным и имеет свои особые тонкости. Юрист привык сталкиваться со всевозможными трудностями и часто имеет неоценимый опыт в преодолении возможных проблем. Это стоит учесть людям, продающим или покупающим жилье.

В обычной сделке с покупкой дома продавец заключает агентский договор с агентом по недвижимости, как правило, в письменном виде. Когда агент находит потенциального покупателя, переговоры проходят через агента, который зачастую выступает в роли посредника. Как только достигнуто неформальное соглашение, покупатель и продавец составляют формальный письменный договор. После этого покупатель берет на себя финансовые обязательства. Таким образом, появляется документ, который удовлетворяет интересы кредитора и покупателя. И наконец, право собственности передается от продавца покупателю, а продавец выставляет цену, оговоренную в договоре. Все кажется простым и незамысловатым, однако без юриста последствия могут быть еще хуже, чем при покупке автомобиля, или необдуманных инвестициях в акции.

Некоторые причины, по которым Вам нужен юрист при покупке или продаже дома.

Участие агента. Продавец без совета юриста может подписать агентское соглашение, которое не предусматривает некоторые правовые проблемы. Продавец может взять на себя обязательства по оплате агентской комиссии, даже если сделка не произошла, или оплатить завышенную агентскую комиссию. Например, дает ли соглашение продавцу право вести переговоры от своего имени; какими будут последствия продажи недвижимости через посредничество нескольких агентов; какими правами обладает агент при снятии продавцом предмета собственности с рынка или неспособности продавца предоставить безупречное и неоспоримое право собственности; как долго длится листинг на условиях эксклюзивности? Продавец нуждается в консультации и рекомендациях юриста при составлении агентских договоров. Даже если договор имеет так называемую «стандартную форму», его условия следует объяснить продавцу и пересмотреть при необходимости. Юрист также нужен для подтверждения факта соблюдения всех правовых процедур при подписании договора.

Решение налоговых последствий и других вопросов. Даже если необходимость в юристе на этапе ведения переговоров отсутствует, покупатель и продавец должны получить консультацию юриста, чтобы ответить на важные вопросы, такие как налоговые последствия покупки или продажи. Для продавца налоговые последствия могут иметь решающее значение. Например, каким может быть подоходный налог с продажи, особенно когда продавец получает большую прибыль…., сможет ли продавец воспользоваться преимуществами налоговых условий, предполагающих исключение налога на прибыль от реализации имущества в некоторых случаях?

Кроме налоговых последствий у покупателя и продавца могут возникнуть вопросы о длительности заключения сделки, сроках владения, состоянии имущества, проведении осмотра и о личной собственности, включенной в предмет продажи. Это только некоторые из множества вопросов, которые могут потребовать обсуждения в процессе переговоров во избежание споров после подписания договора.

Заключение договора продажи. Официальный письменный договор продажи и покупки дома является единственным самым важным бумажным документом в сделке. Его значение невозможно переоценить. Несмотря на практичность печатных форм, вам снова понадобится помощь юриста для разъяснения формы и внесения изменений и дополнений в отношении соответствующей сделки с целью демонстрации договоренности покупателя и продавца. Существует множество вопросов, которые необходимо письменно оговорить в договоре. Например, в какой форме принимать право собственности: как единоличный владелец, владелец на правах общего владения, совместные владельцы или нераздельные совладельцы. Что произойдет в случае смерти одной из сторон до момента передачи прав собственности? Ответы на такие вопросы требуют опыта и знаний юриста.

Существует огромное множество других правовых вопросов, которые должны охватываться договором, в том числе следующие. Были ли произведены замена имущества или дополнение к предмету собственности, было ли это совершено законно или могут ли быть совершены законно запланированные действия покупателя в отношении имущества? Что произойдет, если в процессе архитектурно-строительной или инженерной инспекции обнаружатся термиты, асбест, радон или краска с примесью токсических материалов? Что, если недвижимость находится вблизи места хранения опасных отходов? Какими будут правовые последствия в случае несовершения сделки, и что произойдет с первоначальным взносом? Будет ли первоначальный взнос условно депонирован у юриста в соответствии с надлежаще оговоренными инструкциями об условном депонировании? В какой форме производится оплата? Является ли соответствующим условием сделки возложение финансовых обязательств на покупателя? И это только малая часть вопросов, возникающих в процессе подготовки договора.

Условия оплаты. Большинство покупателей оплачивают значительную часть покупной цены одно- или двухсемейного дома за счет ипотечного кредита банка. Договор должен содержать тщательно продуманные условия о финансовых обязательствах покупателя. Стандартные формы договора, как правило, не отражают действительного понимания покупателя и продавца без внесения изменений. Кроме этого, сейчас существует большой и часто непонятный выбор доступной ипотеки. Ипотечный кредит с фиксированной ставкой процента или ипотечный кредит с плавающей ставкой – тонкости каждого из них требуют знаний юриста с опытом в сфере современного ипотечного кредитования. Обязательства и документы ипотечного кредитования также являются сложным предметом. Помощь юриста необходима для проверки и объяснения значимости таких различных документов. Покупатели должны знать, когда и при каких условиях они могут досрочно погасить ипотечный кредит; что произойдет в случае просрочки платежа; как рассчитывается величина процента; какой размер страхового покрытия необходим кредитору; как рассчитывается и взыскивается налог с недвижимости, а также ответы на множество других вопросов, которые могут возникнуть. Более того, имея отношения с кредиторами, когда нет места длительным переговорам, необходимо получить помощь юриста и, как минимум, объяснение происходящего и его последствий.

Поиск и страхование прав собственности. После подписания договора необходимо подтвердить передачу прав собственности продавцом в пользу покупателя и оговорить это в договоре. Как правило, поиск прав собственности совершается в результате обращения в соответствующую компанию по страхованию прав собственности. Если вы находитесь в районе, где страхование прав собственности является обязательным, кто тогда будет производить проверку результатов поиска и объяснять исключения относительно незастрахованных прав? Является ли юридическое описание верным? Существуют ли проблемы с совместными владельцами или предыдущими собственниками? Каковы последствия прав пользования или соглашений или ограничений, наложенных предыдущим собственником? Могу ли я построить бассейн или теннисный корт? Могу ли я использовать свободную комнату для бизнеса? Возникнут ли какие-либо правовые ограничения, которые могут нарушить мои права на продажу имущества? Может ли коммунальная компания построить высоковольтный передатчик на дворе? Становится очевидным тот факт, что руководство и совет юриста помогут избежать дорогостоящих ошибок.

Проверка планировки. Поиск прав собственности ничего не скажет покупателю или продавцу о существующем или перспективном градостроении. Запрещает ли имеющаяся планировка иметь двухсемейный дом? Нарушает ли запланированная вами площадка постановление о зонировании и использовании городских территорий? Всегда существуют обстоятельства, которые вынудят вас обратиться к юристу для получения более точного и квалифицированного ответа на ваши вопросы.

Проверка недвижимости. И наконец, необходимо иметь карту-план недвижимости, которую нужно приложить к документам при поиске прав собственности. Юрист имеет необходимый опыт в проведение экспертизы недвижимости, которая в дальнейшем может создавать проблемы. Например, забор или подъездная дорожка вашего соседа может заходить на территорию вашей собственности или наоборот. Гараж мог быть построен на муниципальной улице. Может ли кредитор дать Вам ипотеку с наличием таких нарушений?

Заключение сделки. Заключение сделки является важным событием, «моментом истины» в процессе покупке или продаже. Необходимо подготовить документы на право собственности и другие документы о заключении сделки. Право собственности переходит от продавца к покупателю, который оплачивает остаток суммы по сделке. Нередко такая остаточная сумма частично выплачивается за счет ипотечного кредита. Письменный отчёт о сделке по продаже недвижимости должен быть подготовлен до завершения сделки и содержать информацию о списаниях и зачислениях на счетах покупателя и продавца. Юрист может объяснить характер и размер расходов, связанных с заключением сделки. Заключительные документы, включая документы на право собственности и ипотечные свидетельства, подписываются. Здесь необходимо присутствие юриста, чтобы удостовериться, что такие документы заполнены надлежащим образом и понятны всем сторонам сделки. Процесс заключения сделки может быть неясным и сложным как для покупателя, так и для продавца. В состав присутствующих на заключении сделки часто входят покупатель и продавец, их соответствующие юристы, представитель компании по страхованию прав собственности, юрист кредитного учреждения и агент по недвижимости. Документы должны быть оформлены; различные налоги на передачу недвижимой собственности должны быть оплачены, а условия страхования и другие права, вытекающие из права собственности, должны быть оговорены. Возможны последние небольшие разногласия о передаче в пользование и личном имуществе или корректировке различных расходов, таких как расходы на топливо и налоги. Здесь очень важны консультации и рекомендации юриста.

Кондоминиумы, кооперативная недвижимость и ассоциации домовладельцев (HOAS). Особое внимание стоит уделить кондоминиумам, кооперативной недвижимости и ассоциации домовладельцев. По своей форме собственности они представляют долевое участие согласно Закону штата Нью-Йорк и требуют особых документов, которые являются сложными по своему характеру и должны быть рассматриваться юристом. Декларация о владении кондоминиумом, договора имущественного найма и правила внутреннего распорядка представляют собой лишь небольшую долю всех тех сложных документов, с которыми сталкиваются покупатели недвижимости такой формы собственности. Налоговые платежи и последствия покупки кондоминиума или кооператива должны быть разъяснены профессионалом, знакомым с этими общими формами собственности.

Очевидно, что в процессе сделки интересы покупателя и продавца будут разходиться. Агент, как правило, защищает интересы продавца, а покупатель ищет поддержку у кредитора. Соответствующие юристы покупателя и продавца не конфликтуют и служат исключительно в интересах своих клиентов. Консультации и рекомендации юриста необходимы с момента принятия решения о продаже или покупке дома до фактического завершения сделки.

ВОТ ПОЧЕМУ ВАМ НЕОБХОДИМ ЮРИСТ.

Вышеизложенная статья опубликована Ассоциацией адвокатов штата Нью-Йорк. Данная статья основана на законах Нью-Йорка и носит информационный, а не консультационный характер. Никто не должен пытаться толковать или использовать какой-либо закон без помощи юриста. 

http://www.nysba.org/AM/Template.cfm?Section=LegalEASE_Informational_Pamphlets&CONTENTID=46322&TEMPLATE=/CM/ContentDisplay.cfm

Закон о недвижимости города Нью-Йорк для иностранных покупателей

 Среди иностранных покупателей город Нью-Йорк славится ценной и имеющей спрос недвижимостью по нескольким причинам, включая его расположение как одного из мировых центров культуры, искусства и торговли. Недвижимость города Нью-Йорк и сегодня продолжает привлекать иностранных покупателей, так как спрос продолжает расти, а предложения ограничены. Зарубежные покупатели часто имеют ряд вопросов о покупке недвижимости в Нью-Йорке, включая и те, что касаются расходов на заключение сделки, налогов и различий между разными типами собственности.

Различные типы собственности в Нью-Йорке

 Рынок недвижимости Нью-Йорка предлагает множество типов собственности, включая односемейные дома, многосемейные дома, кооперативы, кондоминиумы и городские жилые дома. Агенты по недвижимости, как правило, могут объяснить различия между объектами недвижимости, но покупатель должен понять юридические права и различия между типами собственности. Вы можете связаться с нашими офисами для получения юридической консультации по конкретному типу собственности.

Кондоминиум

Кондоминиумы являются одним из самых популярных объектов выбора иностранных покупателей в Нью-Йорке.

• Определение. Базовая концепция кондоминиума заключается в том, что покупатель владеет квартирой и делит общественную территорию с другими жителями здания.
• Одобрение совета. Каждый покупатель должен пройти одобрение совета, который состоит из жителей, принимающих все решения относительно здания (такие как правила, ремонт и бюджет). Данный процесс не такой сложный, как в кооперативах (смотрите ниже) и часто имеет формальный характер.
• Минимальные ограничения. Кондоминиумы часто облагают минимальными ограничениями своих совладельцев в отношении прав собственности и пользования; субаренды; временное проживание и другие аспекты, как правило, разрешаются, в отличие от кооперативов.
• Надбавка к рыночной цене. Кондоминиумы, как правило, стоят дороже, чем кооперативы, но являются более удобным вариантом для иностранных покупателей.

Кооперативы

Рынок кооперативного жилья достаточно большой, так как более трех четвертей недвижимости Манхэттена состоит из кооперативов. Кооперативы могут стать превосходным постоянным или временным жильем, однако не подходят для инвесторов.

• Определение. Основная концепция кооператива состоит в том, что покупатель приобретает долю в здании и делит общественную территорию с другими его жителями.
• Одобрение совета. Каждый покупатель должен пройти одобрение совета, который состоит из жителей, принимающих все решения относительно здания (такие как правила, ремонт и бюджет). Процесс получения одобрения совета кооператива может оказаться чрезвычайно сложным даже для граждан США, а для иностранных покупателей он еще сложней. Многие советы могут предъявлять строгие требования относительно проживания и доходов. Советы кооперативов часто хотят, чтобы их совладельцы работали в Нью-Йорке, имели почти совершенные рейтинги кредитоспособности в США и подавали налоговую отчетность в США, что представляет собой значительную проблему для иностранных резидентов. Процесс одобрения совета может быть длительным и тянуться неделями.
• Существенные ограничения. Ограничения кооперативов могут особенно касаться правил пользования, количества дозволенных гостей, финансового состояния покупателя и даже количества объектов недвижимости. Во многих случаях совет может потребовать значительный первоначальный взнос и доказательство наличия денежных средств. Кооперативы, как правило, также вводят строгие ограничения на сдачу в аренду квартиры другим людям, что может оттолкнуть некоторых иностранных инвесторов. Кроме этого, некоторые советы кооперативов могут потребовать оплатить «другой налог», который являет собой платеж в пользу кооперативного совета с целью получить разрешение на продажу.
• Скидка с рыночной цены. Несмотря на то, что цены на кооперативы ниже, чем на кондоминиумы, месячные расходы на них, такие как ремонт, налоги на недвижимость и коммунальные услуги, могут быть выше.

Расходы владельцев недвижимости города Нью-Йорк

Независимо от того, какой тип собственности на недвижимость в Нью-Йорке вы выберете, существуют дополнительные расходы, связанные с покупкой, а также текущие расходы. Такие расходы, среди прочих, включают налог на недвижимость, ежемесячные расходы на содержание недвижимости, принадлежащей кооперативу, ежемесячные расходы на право пользования общественной территорией кондоминиума. Эти расходы могут варьироваться от сотен до тысяч долларов в месяц. Чем лучше бытовые удобства в здании, тем выше будут затраты. Покупатель должен помнить, что некоторые такие расходы подлежат налогообложению. Несмотря на то, что многие из таких расходов могут быть перечислены в рекламных проспектах, покупатель обязан удостовериться в их правильности. Наша компания проводит независимую проверку таких рекламных материалов, чтобы убедиться в безопасности интересов покупателя. Важно заметить, что во многих случаях мы можем получить показатели запланированного роста стоимости и определить финансовые показатели определенных зданий (которые могут вводить незапланированные повышения расходов, таких как содержание здания и расходы на право пользования общественной территорией).